不動産Q&A

入居審査で気にされる項目はズバリ、支払い能力があるかどうかです。したがってご質問の条件の場合は、両親など支払い能力のある方の契約にすることがほとんどです。

騒音などの件は、意外にも本人が気づいていないケースもあり、さらに人によって受けとめ方もさまざまです。家主さんや管理会社、もしくは不動産会社に相談するのが得策です。

「敷金」は本来、全額返却されるべきお金ですが、多くの場合は、原状回復費の請求を相殺し、残った金額を返却するケースが多いようです。また、「敷引」とは、入居時の条件として、はじめから支払うことを条件にしている金額で、いわば「後払いの礼金」と考えるべき金額です。 90,000円という金額については何ともいえません。ご質問のケースが、「敷引」が90,000円だったのか、「敷引＋原状回復費」＝90,000円だったのかによって判断が分かれるからです。もし前者だとしたら、それは入居時の条件なので、仕方ないと言えます。後者の場合は、下記を読んで参考にしてください。

原状回復費とは、国土交通省のガイドラインでは、自然に消耗・劣化する部分は家主さんの負担、使用される方の不注意や使用状態の悪さが原因のものについては使用者の負担となっていますが、その受け止め方はまちまちで、裁判にまで発展するケースもあります。原状回復費の相場は、実際の使用された状況や住居年数によって違いますので、不動産会社や貸主の方に、その内訳（どこに費用がかかったか）を問い合わせてみるのもよいでしょう。もし、明らかに内容に不審な部分があれば、返して欲しいと主張することも重要です。

賃貸契約の家賃は、原則的には現在交わした契約が優先されます。したがって一般的には、他の部屋と家賃が異なっていても、それは「別の契約」となり、他の部屋が下がったから値下げされる、ということは起こりにくいものです。今回の件の場合、他の部屋の家賃が下がっているから「下げて欲しい」と思わるでしょうが、逆に他の部屋が値上がりしていた場合にはどう思うでしょう？ほとんどの方が「あれは別の契約だから・・」と思いたいはずです。そんな風に、入居時期やその時の人気度、交渉の結果などによって、各部屋の家賃は異なるもの。まずは、そう考えられた方がよいでしょう。

しかし、そうはいっても、今回のケースの場合、設定家賃と実際の相場にずれがあったようにも想像できますから、交渉をしてみることも良いかと思います。しかし、交渉の結果は「少しでも譲歩があれば良い」程度とお考えください。

国土交通省のガイドラインによれば、退去時の原状回復費用については「賃借人（借りる人）が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの」は、賃貸人（貸す人）の負担範囲とあります。したがって、畳については、通常の使い方であれば、補修は家主さん側の負担となります。

では「総替え」の場合はどうなるのでしょうか？畳は、通常は裏返しや表替えを行えば、次の方に貸せるものですが、今回は総替えになったということですよね。これが年数が経ったことによる、仕方のない総替えであれば、貸した方の範囲。もし、使い方が良くないので通常は表替えで済む部分を総替えにせざるを得なくなった場合は借りた方の負担ではないかと考えられます。今回のケースでもし納得がいかない場合は、理由を確認されたほうがよいかもしれません。

一般に、賃貸契約はその時の契約に依存するので、他の部屋の条件が変わったからといって、既存の部屋の条件を合せて変える義務などはないのですが、それでもあまりに不自然なものは問題があるかもしれません。いきさつから察するに、入居状況の変化により設定を見なおしている段階のようですのでこのあたりは交渉していっても良いと思います。ちなみに、補足ですが、隣りの角部屋に移る場合、今現在住んでいる住居の敷金の清算、となりの部屋に移るための敷金、仲介手数料、家財保険などの料金が発生するのでご注意を。

これからの段取りですが、まずは不動産会社に電話やメールで連絡して、そのお部屋を見せていただくよう希望しましょう。不動産物件は立地や日当たりなど、実際に見てみないと、わからない部分が多いものです。また、普通の商品のように在庫があるわけではありませんから、広告の掲載準備中に物件がすでに決まってしまっていることもあります。その場合は希望する条件（家賃は何万円、場所はどのあたりなど）を伝えて、ほかに良い物件がないかを聞いてみましょう。もしかしたら新しい空室情報があるかもしれません。

また、お金の面もとっても重要です。最初の契約時は、家賃のほかに敷金や仲介手数料などが必要なため、たとえば家賃が５万円だとすると、最低でもその４倍以上、つまり20万円は必要となります。また、入居についてはあなたが支払える能力があるかの審査もあります。もし支払い能力がないとみなされると、自分の名義での契約は難しく、両親などの契約にする必要があります。

さて、用意するものですが、これは物件を見せていただいていざ契約する前に、その会社で教えてもらえます。一般的には印鑑、住民票、身分証明書などですが、会社によっても異なる場合がありますのでよく確認してみましょう。

電話をかける場合、以下の流れで連絡しましょう。

（1）「○○○を見てお電話させていただきました。中区△△町の5.5万円の２ＤＫですがまだ空いていますでしょうか？」○○○は、その情報を見た雑誌名やサイト名などを伝えてください。不動産会社はさまざまな媒体に広告を出していますので、その媒体を伝える必要があります。物件については住所と間取りを伝えましょう。

（2）空いている場合→「来週の日曜日、○時に見学してもよろしいでしょうか？」希望日時を伝えて、約束の時間を決めます。

（3）空いていない場合→「それでは、中区△△町あたりで5万円台の2ＤＫは他にありますでしょうか？」ない場合でもあきらめないで、希望の条件を聞いてみよう。雑誌などにはまだ掲載されていない新しい情報が入っていたり、あるいは不動産会社の方で、探してくれることもあります。譲れない条件があるなら、この段階で伝えておいた方が、より正確な物件を紹介してもらえます。

電話で約束ができたら、いよいよ来店ですが、もし決めた時間から遅れる場合は１本電話を入れるのがルール。入居にはあなた自身が審査されますので、不動産会社の人にとっていい印象でなければ、その情報が家主さんに伝わり、不利になることもあります。

賃貸の契約は、借りる方について、その収入や勤務先などの情報を基に、大家さんが審査し判断するものです。従ってその大家さんによって判断基準や条件はまちまちであり、ここで統一した基準や判断を出すことは難しいものです。これは、求人募集の面接を受ける際に、絶対に受かる条件が明確にはできないことと同じようなものと考えていただくとよいでしょう。同棲については、嫌がられるケースも多い条件です。唯一の道は、将来の予定などを説明し、理解していただける大家さんをあきらめずに探す、ということになるでしょう。

保証人については、何かあった場合にあなたに替わって費用を支払っていただくべき立場になりますので、本当にその責任を持っていただける人（家族や親戚など）に依頼すべきです。実際に連絡があるかないかはさまざまと思いますが、何かあっても受けていただける方にお願いしましょう。 しかし、場合によってはその地域に知り合いもいない、という場合は実際にありますね。それに備えて「保証人不要」のシステムを取り入れている不動産会社もあります。実際の手法はさまざまで、確実な内容はその不動産会社に問い合わせていただくべきですが、大まかには下記の２種類です。

クレジット会社の提携カード

提携するクレジット会社のカードに入会し、家賃をそこから支払うことで保証人なしにするサービス。月々の手数料が引かれますが、カードポイントが貯まるのでうまく使えばトクになるケースも。ただし、カード加入には一般のクレジットカード加入と同じ審査が必要なので、収入や勤務先の確認が行われます。

賃貸保証会社のサービス

契約時に月額賃料の３０％から４５％（2・3年の契約の場合）の手数料を支払うことで、保証人を免除。ただし、こちらも審査があります。