不動産Q&A ~ちょっとした疑問を解決~

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数カ月先の入居でも待ってもらえる?

即入居と書かれている物件が多いのですが、入居希望が二、三カ月先の場合、待ってもらえるのでしょうか?その間、いくらかお金を払わないといけないのですか?

数カ月先の入居は、交渉次第で可能でしょう。待ってもらえるかもらえないか、またその間の家賃支払いが必要か、などはその結果で異なります。不動産会社や家主さんは、入居者がいない期間は家賃収入が全くないことになりますので、できるだけ早く入居して欲しいと思っています。人気の高い物件は、入居希望者も多いですから、すぐに入居したいという方があれば、そちらが優先されることになります。ただし、新入生など、学校に入学が決まった秋冬ころに部屋を決めて、入居と家賃の支払いは入学する春からでよいというケースもあります。ですので、どうしても2・3カ月先になる事情があれば、交渉してみましょう。もし特別な事情がないのなら、引っ越しの1カ月ほど前から物件探しをスタートすると、このようなトラブルは軽減します。また裏技的な方法ですが、新築の物件なら、完成まで数カ月先の場合もありますので、自分の引っ越し時期とタイミングが合えば、ムダな家賃を払わなくて済みます。

同棲は借りにくい?

2Kや2LDKの家を借りて彼氏と同棲したいと考えているのですが、やはり同棲だと貸してもらいにくいものなのでしょうか?

2人で入居する場合の審査のポイントは、家賃の支払いがきちんと継続してできるかどうかです。すでに結婚している夫婦や、婚約状態なら比較的信用してもらいやすいですが、単なる同棲となると、もし一人が出ていってしまった場合に、支払いが滞ったり、すぐに退去となってしまう可能性が高いため、渋られるケースが多いようです。ただし、ポイントは支払いが継続できるかどうかなので、この点がきちんとわかってもらえれば、入居も可能と思います。

母子家庭は借りにくい?

母子家庭は、きちんとした保証人がいてもなかなか借りられないと聞きます。家賃、子供の養育、すべてにおいて迷惑のかからないような態勢がとれていたとしても、借りにくいのでしょうか?

結論から言うと、やはり借りにくいのが現状のようです。どんな入居者であれ、入居審査で重視される最大のポイントは支払い能力です。不動産会社や家主にとって、いちばん避けたいのは家賃の滞納です。母親がひとり働いて、子どもの教育費と家賃、生活費をすべて支払うというのは、実際には難しいケースが多いようで、そのイメージが強い、という現状があると解釈ください。あまり良い話ではありませんが、支払いが困難になり、滞納や夜逃げのようなことをしてしまう方もあるようです。おっしゃるような、保証人がいてもなかなか借りられないというのには、こういった背景があります。母と子の入居で借りる際は、保証人などとともに、勤務先や見通しなどを伝え、きちんと継続して家賃を払えることを信頼してもらえるよう、しんぼう強く相談してみるべきでしょう。

畳の大きさが狭い!

6畳の部屋がありますが、畳一枚の面積が、小さい気がします。

畳にはいくつか種類があり、それぞれ大きさが違います。よく使われているサイズは、「京間(191cm×95.5cm)」、「江戸間(176cm× 88cm)」、「中京間(182cm×91cm)」といったものがあり、おおまかに地域によっても違いますし、物件ごとにも違います。さらにマンションなどの集合住宅では、その部屋に合うように作られた畳もあります。ちなみに首都圏不動産公正取引協議会による不動産広告ルールでは、「1畳あたりの面積は 1.62平米以上でなければ、1畳と表示できない」とされています。これより小さいものは、その旨を明記していなければなりません。

まり、ご相談のお部屋も、畳1枚が1.62平米以上であれば、表記は間違っていないことになります。お部屋の正確な広さを知るには、実際に測ってみるしかないのが現状です。部屋探しの際には、自分の目で見て確かめることをおすすめします。

楽器について

上の階の人のピアノがうるさいです。入居時に貰う書類には具体的には楽器のことはありませんでした。日中の騒音なので我慢するべきなのでしょうか?

おっしゃるとおり、楽器不可の賃貸物件がほとんどですが、時間などの条件つきで使用を認めている場合もあります。詳細は物件によりケースバイケースですので、一概に言うことはできません。まずは、お住まいの物件や、上の階の方のご契約がどのようになっているかを不動産会社に確認し、音を不快に感じるのであればその旨を相談してみてください。

壁にカビが!!

入居して10ヶ月ぐらいなのですが、冬になっていきなり壁に黒いカビが出てきて困っています。小さい子供やペットがいるので心配です。不動産屋さんに相談したほぅがいいのでしょうか?もし直すとしたら修理費などは自己負担ですか?

住宅のカビ発生の原因は、結露によるものです。とくにマンションは一戸建と違って気密性が高いため、結露は避けにくい問題となります。まず結露は、室内と室外の温度差により発生します。温かい室内の水蒸気が外の冷たい空気によって冷やされ、壁や窓の内側に水滴がつきます。これを放置しておくとカビが生えてしまいます。国土交通省の現状回復ガイドラインによれば、放置して拡大したカビやシミは、注意していれば防ぐことができた(善管注意義務違反)ものであるので、借り主の負担としています。お住まいのカビの程度はわかりませんが、程度が軽いのなら、今からでも結露対策をしっかり行い、カビが今以上ひどくならないように気をつけましょう。修繕等が必要な程度なら、費用負担などは不動産会社とのご相談次第となるでしょう。

ここからは結露対策を簡単に紹介します。室内に洗濯物を干したり、お湯を沸かしたりするときは、しっかり換気や、窓を開けるようにしましょう。マンションの場合は自然換気が行われにくいため、常に換気扇をまわしておくとよいです。石油ストーブやガスストーブも燃焼の際に水蒸気を発生させるので、使用中はしっかり換気を。また収納やクローゼットの中もカビが生えやすいので、晴れの日には空気を入れ替えましょう。底に水蒸気が溜まりやすいので、すのこなどを利用するとよいでしょう。

風の強い日に揺れる!

現在住んでいる賃貸マンション〈5階建て4階の部屋〉は、ちょっと風の強い日など部屋全体が明らかに揺れます。最初は「4 階だし、きっとこれで普通なんだろう」と思っていたのですが、最近TVなどで欠陥住宅が話題になりだして、心配になってきました。普通のマンションは揺れたりしないものなのでしょうか?

建物が揺れることに関しては、建物の構造や地盤、周辺の環境などさまざまな要因が考えられますので、残念ながらはっきりとしたことは申し上げることはできません。高層分譲マンションなどでは、地震の際に倒壊を防ぐため、設計上、多少揺れる(しなる)ようになっているものもあるようです。近年ではさらに「免震構造」という、建物の揺れを小さくし、建物内の被害を軽減する技術が進んでいます。また、賃貸マンションやアパートなどの低層住宅では、軽量な設計でも建築基準上は問題ないため、条件によっては揺れるものもあります。

このように、物件により状況が異なるため、「揺れる」からといって、即、問題とは言い切れない部分があり、一概には言えないということになります。しかし、お住まいの住宅について 建物のゆがみがひどいのであれば、専門家に見てもらうなどをすべきかもしれません。

ペット可を探すコツは?

ペットを飼えるお部屋を探してます。探し方にコツはありますか?

人気の高いペット可物件。最近ではペット可の新築物件が建築されたり、中古物件をペット可に変更するなどの動きにより、毎年少しずつ増えています。ただし、ペット可の物件はその建物すべての部屋をペット可にする必要があるため、自由に選べるほどの数ではなく、いろいろなエリアに点在しています。探しかたのコツは、まずエリアを限定せず通勤・通学の可能な範囲を探す、築年数・新築などにこだわらずに選ぶなど、広い範囲で物件状況を調べた上で、希望に叶ったものを絞りこんでいく方法が有効です。

また、ペット可の新築物件は、一般的に1月から3月の引越しのピーク時を狙って建築される傾向があるので、その時期の前に探し始めるのもよいかもしれません。なお、情報誌やインターネットなどの情報で「ペット可」と書かれてあっても、ペットの種類などが限定されていたり、ペットのしつけ状態の審査が行われるケースもありますので、条件についても充分に確認しましょう。

部屋探しの時期って…

年間でもっとも引越しが多いのが進学・就職が増える1月から3月。退去者も多く、新築物件もこの時期を目指して建築されますので、もっとも物件数が豊富な時期は年末から2月ぐらいになります。しかし、探す人(競争相手)もやはり多いので競争率も高く、不動産会社も多忙なので、早めの動きと決断が必要。もし、すぐに引っ越す必要がなく、条件を吟味したい場合は、オフシーズンを選んだ方が有利な場合もあります。

壁に穴が…

直径10cmくらいのこぶし大の穴をあけてしまいました。壁紙が少しめくれて、中の白い物がボロボロ落ちてきて 中は空洞みたいです。退去するときに弁償しなくてはいけないでしょうか?教えてください?

国土交通省の定める、原状回復の原則についてごく簡単にいえば、自然に消耗するもの以外で、故意や過失による損傷は賃借人(借りる人)の負担となっています。今回のケース、「あけてしまいました」ということですので、あなたの義務になると思われます。詳しい金額などについての詳細は、管理会社もしくは家主さんに相談された方がよいでしょう。ほおっておいて痛みが進むと費用が増える可能性もありますのでお早めに。

これから就職するので…

県外へ出て働きたいのですが、就職先が決まってない私では借りるのがむずかしいようなので親に借りてもらうことにしたのですが、親は現在働いておらず、今まで貯めてきたお金で生活しています。

親は「持ち家があるから大丈夫じゃないの?」といっているのですが、審査を通るのは難しいでしょうか?

このケースの場合、自分の就職予定や、ご家族の支払い能力が十分ある旨など、事情を説明して了解頂けるように努めましょう。

入居10ヶ月後なんですが…。

窓ガラスの上の方に隙間があるのを見つけました。後、これは入る前に気付いた事なんですが、ユニットバスのドアが下に擦れて開け閉めしにくいんです。コンセントも部屋に一つしかなくとても不便です。部屋に一つしかないのは変ではないですか?もう日数が経っているので遅いのでしょうか?

正常に機能すべきものが入居時から機能していない場合・・・この例でいけば窓ガラスの隙間、UBのドアのゆがみですが、これについては早めに伝えることをおすすめします。退去時まで置いておくと、あなたの負担になる可能性があります。

コンセントが少ないというのは、入居前にチェックしておく<条件>であり、上記の2例とは異なります。希望として伝えるのも手ですが、工事費がかかるものでもあり、叶えられるかどうかは話してみないとわかりません。

保証人について

契約の時、保証人が必要ということですが、保証人の方に確認のために連絡がいきますか?また、ある会社の広告には「保証人不要」って書いてありますが、別途費用がかかるのですか?

保証人については、何かあった場合にあなたに替わって費用を支払っていただくべき立場になりますので、本当にその責任を持っていただける人(家族や親戚など)に依頼すべきです。実際に連絡があるかないかはさまざまと思いますが、何かあっても受けていただける方にお願いしましょう。 しかし、場合によってはその地域に知り合いもいない、という場合は実際にありますね。それに備えて「保証人不要」のシステムを取り入れている不動産会社もあります。実際の手法はさまざまで、確実な内容はその不動産会社に問い合わせていただくべきですが、大まかには下記の2種類です。

クレジット会社の提携カード

提携するクレジット会社のカードに入会し、家賃をそこから支払うことで保証人なしにするサービス。月々の手数料が引かれますが、カードポイントが貯まるのでうまく使えばトクになるケースも。ただし、カード加入には一般のクレジットカード加入と同じ審査が必要なので、収入や勤務先の確認が行われます。

賃貸保証会社のサービス

契約時に月額賃料の30%から45%(2・3年の契約の場合)の手数料を支払うことで、保証人を免除。ただし、こちらも審査があります。

彼と2人で住もうと思うのですが…。

彼の仕事場から今住んでいる家までが遠いので、彼の仕事場から近い月5万円くらいの1Kのアパートを借りて、そこで同棲しようと思っています。しかし、彼と私は結婚しておらず、働いているのも彼だけです。この場合部屋を貸してもらえるのでしょうか。ちなみに彼の月給は約20万です。

賃貸の契約は、借りる方について、その収入や勤務先などの情報を基に、大家さんが審査し判断するものです。従ってその大家さんによって判断基準や条件はまちまちであり、ここで統一した基準や判断を出すことは難しいものです。これは、求人募集の面接を受ける際に、絶対に受かる条件が明確にはできないことと同じようなものと考えていただくとよいでしょう。同棲については、嫌がられるケースも多い条件です。唯一の道は、将来の予定などを説明し、理解していただける大家さんをあきらめずに探す、ということになるでしょう。

不動産会社への電話のかけ方

どうやって不動産会社に問い合わせすればいいのですか?

電話をかける場合、以下の流れで連絡しましょう。

(1)「○○○を見てお電話させていただきました。中区△△町の5.5万円の2DKですがまだ空いていますでしょうか?」○○○は、その情報を見た雑誌名やサイト名などを伝えてください。不動産会社はさまざまな媒体に広告を出していますので、その媒体を伝える必要があります。物件については住所と間取りを伝えましょう。

(2)空いている場合→「来週の日曜日、○時に見学してもよろしいでしょうか?」希望日時を伝えて、約束の時間を決めます。

(3)空いていない場合→「それでは、中区△△町あたりで5万円台の2DKは他にありますでしょうか?」ない場合でもあきらめないで、希望の条件を聞いてみよう。雑誌などにはまだ掲載されていない新しい情報が入っていたり、あるいは不動産会社の方で、探してくれることもあります。譲れない条件があるなら、この段階で伝えておいた方が、より正確な物件を紹介してもらえます。

電話で約束ができたら、いよいよ来店ですが、もし決めた時間から遅れる場合は1本電話を入れるのがルール。入居にはあなた自身が審査されますので、不動産会社の人にとっていい印象でなければ、その情報が家主さんに伝わり、不利になることもあります。

初めてのお部屋さがし。どうすれば?

初めて一人暮らしをしようと思い不動産情報誌を見て物件も選んだのですが、その後はどうしたらいいのでしょうか。何か必要なものとかありますか?

これからの段取りですが、まずは不動産会社に電話やメールで連絡して、そのお部屋を見せていただくよう希望しましょう。不動産物件は立地や日当たりなど、実際に見てみないと、わからない部分が多いものです。また、普通の商品のように在庫があるわけではありませんから、広告の掲載準備中に物件がすでに決まってしまっていることもあります。その場合は希望する条件(家賃は何万円、場所はどのあたりなど)を伝えて、ほかに良い物件がないかを聞いてみましょう。もしかしたら新しい空室情報があるかもしれません。

また、お金の面もとっても重要です。最初の契約時は、家賃のほかに敷金や仲介手数料などが必要なため、たとえば家賃が5万円だとすると、最低でもその4倍以上、つまり20万円は必要となります。また、入居についてはあなたが支払える能力があるかの審査もあります。もし支払い能力がないとみなされると、自分の名義での契約は難しく、両親などの契約にする必要があります。

さて、用意するものですが、これは物件を見せていただいていざ契約する前に、その会社で教えてもらえます。一般的には印鑑、住民票、身分証明書などですが、会社によっても異なる場合がありますのでよく確認してみましょう。

家賃を下げてもらえるでしょうか?

現マンションでの賃貸歴5年です。2年更新ですが、更新料はありません。5年間、我が家の家賃は変わらずです。古い内装のため、リフォームしないと人が入らなくなってきたようで、最近大幅なリフォームが行われていますが、なんと工事後の家賃がうちと同じ設定なんです。

以前、リフォーム前ですが、となりの角部屋に変わりたい旨を話したら家賃が3000円UPになると言われ、やめました。今、となりの部屋はリフォーム済みで、現在はうちと同じ家賃設定になっています。こういう場合は交渉してみてもいいものでしょうか?

一般に、賃貸契約はその時の契約に依存するので、他の部屋の条件が変わったからといって、既存の部屋の条件を合せて変える義務などはないのですが、それでもあまりに不自然なものは問題があるかもしれません。いきさつから察するに、入居状況の変化により設定を見なおしている段階のようですのでこのあたりは交渉していっても良いと思います。ちなみに、補足ですが、隣りの角部屋に移る場合、今現在住んでいる住居の敷金の清算、となりの部屋に移るための敷金、仲介手数料、家財保険などの料金が発生するのでご注意を。

畳の総替えの費用は?

畳の総替えの費用は敷引から精算されるのですか?

国土交通省のガイドラインによれば、退去時の原状回復費用については「賃借人(借りる人)が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの」は、賃貸人(貸す人)の負担範囲とあります。したがって、畳については、通常の使い方であれば、補修は家主さん側の負担となります。

では「総替え」の場合はどうなるのでしょうか?畳は、通常は裏返しや表替えを行えば、次の方に貸せるものですが、今回は総替えになったということですよね。これが年数が経ったことによる、仕方のない総替えであれば、貸した方の範囲。もし、使い方が良くないので通常は表替えで済む部分を総替えにせざるを得なくなった場合は借りた方の負担ではないかと考えられます。今回のケースでもし納得がいかない場合は、理由を確認されたほうがよいかもしれません。

家賃の値下げ交渉は可能?

先週から新築の物件に住み始めたのですが、他の部屋が一部屋も埋まってないようです。調べてみたら、完成前の募集より家賃が10,000~15,000円ほど家賃を値下げしていました。値下げ前の家賃で唯一入居した場合は、高い家賃を払っていかねばならないのでしょうか?

賃貸契約の家賃は、原則的には現在交わした契約が優先されます。したがって一般的には、他の部屋と家賃が異なっていても、それは「別の契約」となり、他の部屋が下がったから値下げされる、ということは起こりにくいものです。今回の件の場合、他の部屋の家賃が下がっているから「下げて欲しい」と思わるでしょうが、逆に他の部屋が値上がりしていた場合にはどう思うでしょう?ほとんどの方が「あれは別の契約だから・・」と思いたいはずです。そんな風に、入居時期やその時の人気度、交渉の結果などによって、各部屋の家賃は異なるもの。まずは、そう考えられた方がよいでしょう。

しかし、そうはいっても、今回のケースの場合、設定家賃と実際の相場にずれがあったようにも想像できますから、交渉をしてみることも良いかと思います。しかし、交渉の結果は「少しでも譲歩があれば良い」程度とお考えください。

敷引とは戻ってこないお金なんですか?

敷引が90,000円もとられました。それほど修理費用がかかるとは思えず、納得できません。

「敷金」は本来、全額返却されるべきお金ですが、多くの場合は、原状回復費の請求を相殺し、残った金額を返却するケースが多いようです。また、「敷引」とは、入居時の条件として、はじめから支払うことを条件にしている金額で、いわば「後払いの礼金」と考えるべき金額です。 90,000円という金額については何ともいえません。ご質問のケースが、「敷引」が90,000円だったのか、「敷引+原状回復費」=90,000円だったのかによって判断が分かれるからです。もし前者だとしたら、それは入居時の条件なので、仕方ないと言えます。後者の場合は、下記を読んで参考にしてください。

原状回復費とは、国土交通省のガイドラインでは、自然に消耗・劣化する部分は家主さんの負担、使用される方の不注意や使用状態の悪さが原因のものについては使用者の負担となっていますが、その受け止め方はまちまちで、裁判にまで発展するケースもあります。原状回復費の相場は、実際の使用された状況や住居年数によって違いますので、不動産会社や貸主の方に、その内訳(どこに費用がかかったか)を問い合わせてみるのもよいでしょう。もし、明らかに内容に不審な部分があれば、返して欲しいと主張することも重要です。

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